Fondi immobiliari: quando scatta il cumulo familiare e cosa deve provare il contribuente

Nel dibattito sulla fiscalità dei fondi comuni di investimento immobiliare, la questione del “cumulo” delle quote detenute da più familiari è stata a lungo trattata come un problema quasi anagrafico: stessa casa, stesso stato di famiglia, stessa residenza. Le Sezioni Unite civili della Corte di cassazione, con la sentenza n. 30657 del 20 novembre 2025, hanno rimesso l’asse al suo posto, chiarendo che il criterio decisivo non è dove si vive, ma che tipo di legame familiare esiste. E, soprattutto, hanno spiegato con precisione su chi ricade l’onere della prova quando si contesta l’applicazione della norma antielusiva prevista dall’articolo 32 del Dl 78/2010.

Il caso nasce dalla richiesta di rimborso dell’imposta sostitutiva del 5% versata per il 2011 da due contribuenti, padre e figlio, titolari al 31 dicembre 2010 di partecipazioni qualificate in fondi immobiliari. I giudici tributari di primo e secondo grado avevano dato loro ragione, ritenendo che la diversa residenza escludesse il cumulo. L’Agenzia delle Entrate ha impugnato e la Cassazione, chiamata a dirimere un contrasto interpretativo, ha ribaltato l’esito.

Il criterio conta: parentela, non convivenza

La Corte ha chiarito che, ai fini del superamento della soglia del 5%, la norma impone di considerare anche le quote possedute dai “familiari” secondo la definizione dell’articolo 5, comma 5, del Tuir: coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado. In altre parole, il cumulo non si scioglie per il solo fatto che i familiari non abitino insieme o risultino in stati di famiglia distinti. Quel dato, da solo, non dimostra nulla sul punto cruciale: l’eventuale frammentazione artificiosa delle partecipazioni per evitare il regime più oneroso.

Questa impostazione è coerente con la funzione antielusiva dell’articolo 32, comma 3-bis: il legislatore presume che, in certi contesti familiari, la dispersione delle quote possa mascherare una sostanziale unità di decisione e di interesse. Ma la Cassazione precisa un passaggio fondamentale: si tratta di presunzione legale relativa, non di una presunzione “blindata”.

Presunzione relativa: la prova contraria e i tre punti da documentare

Se la presunzione è relativa, si può superare. Tuttavia non basta una dichiarazione di indipendenza o un elemento formale come la residenza diversa: chi propone ricorso deve dimostrare l’autonomia effettiva della propria partecipazione rispetto a quella degli altri familiari, con un impianto probatorio concreto.

Le Sezioni Unite indicano una traccia in tre direzioni. Primo: l’origine delle risorse. Non è sufficiente dire che l’investimento è partito dal conto personale; occorre risalire alla “genesi” delle somme, mostrando che provengono da redditi propri, attività professionali, eredità o altre fonti autonome e documentabili. Se invece il denaro arriva, direttamente o indirettamente, da altri membri della famiglia, la presunzione si rafforza.

Secondo: il godimento dei proventi. Bisogna provare che i benefici dell’investimento restano al titolare della quota e non rientrano, con passaggi successivi, nella disponibilità di altri familiari. In un sistema dove i flussi sono tracciabili, la coerenza tra titolarità formale e destinazione economica diventa un passaggio decisivo.

Terzo: l’autonomia delle scelte d’investimento. Anche se la gestione operativa è affidata a una SGR, contano le decisioni dell’investitore: perché ha investito, in quale fondo, con quali tempi, con quali modifiche e con quale eventuale dismissione. L’insieme di questi elementi, se provato con documenti e comportamenti coerenti, può scardinare la presunzione e dimostrare che non c’è un disegno elusivo dietro la frammentazione familiare.

Sul versante del 2011, la Cassazione ha inoltre confermato la legittimità dell’imposta sostitutiva del 5% come misura transitoria, escludendo contrasti sia con i principi costituzionali sia con quelli unionali, collocando la disciplina nell’ambito dell’imposizione diretta e ribadendo che, in materia fiscale, non esiste un divieto assoluto di retroattività, purché l’intervento sia razionale e non irragionevolmente lesivo dell’affidamento.